Analys SBB i Norden, kv3 2023: Fortsätter att stärka upp verksamheten

Läs hela analysen här:

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) väntas slutföra Educo-transaktionen och frigöra 8 mdr SEK i intern-lån under kv4 2023. Det finansiella läget är dock fortfarande ansträngt. Samtidigt är bolaget öppet för olika lösningar för att stärka sin likviditet, exempelvis genom att ta in nya delägare i de två helägda fastighetsportföljerna (Bostäder och Samhällsfastigheter). Vi reviderar vår riktkurs för SBB:s stamaktie till 8,6 SEK i Bas-scenariot. Det kan jämföras med en riktkurs på 10,3 SEK per stamaktie i vår Preview den 24 oktober.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB har efter en femårsperiod av kraftig expansion 2016–2021 valt att från 2022 börja avyttra fastigheter för att kunna möta förfall av obligationslån som inte längre går att refinansiera på rimliga villkor. Koncernen är dock fortfarande en ledande aktör inom samhällsfastigheter och bostäder, främst i Sverige men även i viss mån i Norge. SBB:s fastighetsvärde per 30 september 2023 upp-gick till ca 119 mdr SEK och fördelade sig på 73% i Sverige, 17% i Norge, 9% i Finland och 1% i Danmark.

Större nedskrivningar av fastigheter än branschkollegorna

SBB kommer att minska sitt ägande från 51% till 49,8% Educo AB med en utbildnings-fastighetsportfölj med ett värde på ca 42 mdr SEK. Därmed frigör SBB 8 mdr SEK i tidigare intern-lån till Educo. Efter att ha fått godkänt av flera parter (bland annat bankerna) förväntar sig företagsledningen att transaktionen stängs i slutet av november 2023.

En styrka som visar sig är att SBB har långa hyreskontrakt med offentliga motparter på i genomsnitt elva år. Vidare att ränteportföljen har en lång duration, vilket gör att bolagets genomsnittliga räntenivå på 2,3% ligger klart lägre än branschkollegornas genomsnitts-ränta på 3,4% per 30 september 2023.

I kv3 2023-rapporten redovisas en prognos på finansieringskällor kommande tolv månader, investeringar och försäljningar. Här framgår av SBB kommer att lösa in bank- och obligationslån samt företagscertifikat på totalt 13,5 mdr SEK de närmaste tolv månaderna. Sam-tidigt planerar bolaget att ta upp banklån på 5,0 mdr SEK det närmaste året. Sammantaget visar denna prognos på att bolaget håller på att få kontroll på läget, men att marginalerna för en tillräcklig likviditet är relativt små (vår tolkning). VD Leiv Synnes flaggade i telefonkonferensen för att delägare kan komma att tas in i Sveafastigheter (bostadsportföljen) senast under 2024, vilket skulle stärka upp SBB:s balansräkning.

Bolaget har lagt om redovisningen i kv3 2023-rapporten, men även retroaktivt för de nio första månaderna som att Educo inte längre var konsoliderat i SBB-koncernen. Resultatutfallet var därmed inte jämförbart med våra prognoser. Dock så var värdenedskrivningarna av bolagets fastigheter på ca 3,5 mdr SEK i kv3 2023 procentuellt avsevärt högre än branschkollegorna (2,6% jämfört med 1,1% för sektorn i genomsnitt).

Sänkt riktkurs i Bas-scenariot från 10,3 SEK till 8,6 SEK/stam-aktie

Vi gör en sammanvägd värdering av SBB-aktien baserat till 30% på relativvärdering med fastighetssektorn avseende intjäningsförmåga (P/E-tal), till 30% på kurs/substansvärdesrelationen samt till 40% på en fristående kassaflödesvärdering av SBB. Vi kommer fram till en riktkurs för SBB:s stamaktie på 8,6 SEK i Bas-scenariot. Denna riktkurs varierar från 3,9 SEK per stamaktie i Bear-scenariot till 13,3 SEK per stamaktie i Bull-scenariot. Liksom tidigare är kassaflödesvärderingen mest känslig avseende antaganden kring bolagets framtida intjäning och projektvinster vad gäller slutresultatet.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Rese-arch och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.