Analysuppdatering SBB i Norden: Jätteaffär med Brookfield stärker finanserna

Läs hela analysuppdateringen här:

Analys SBB Transaktioner 5 Dec 2022

__________________________

Analys SBB i Norden

Carlsquare har uppdaterat sina resultat- och balansräkningsprognoser för SBB efter att bolaget annonserat flera transaktioner under november, där försäljningen av 49 procent av aktierna i en utbildningsfastighetsportfölj med ett bokfört värde på ca 45 miljarder kronor till kanadensiska Brookfield är den klart största. Transaktionen ger en utspädning av SBB:s intjäningsförmåga per aktie, men säkrar samtidigt koncernens finansiering för lång tid framåt. Vår riktkurs hamnar oförändrat på 29 kronor per stam-aktie i Bas-scenariot.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 155 miljarder kronor per 30 september 2022. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB:s fastighetsvärde cirka 76 procent i Sverige och 24 procent i övriga Norden där de största innehaven finns i Norge. SBB avser att knoppa av ett bostadsbestånd (Amasten) med ett marknadsvärde på ca 18 miljarder kronor under kv4 2022.

Tre fastighets- och JV-transaktioner samt ett obligationsåterköp

Vi har uppdaterat våra resultat-, balansräknings- samt kassaflödesprognoser för SBB för åren 2022–2024 med hänsyn till effekterna av fyra av bolagets annonserade transaktioner under november. Detta innefattar främst försäljningen av 49 procent av aktierna i Educo AB till kanadensiska Brookfield, där utbildningsfastigheter (i Norden) värda ca 45 miljarder kronor eller ca 29 procent av SBB-koncernens totala fastighetsvärde före affären läggs. Educo AB kommer att konsolideras i SBB-koncernen, med avdrag för minoritetens andel (49 procent) av resultatet i detta bolag (Educo) samt med en ökad minoritetsandel i koncernens egna kapital. Vi har även räknat på effekterna av SBB:s försäljningar av 50 procent av aktierna i samriskbolagen med Kåpan (Svenska Myndighetsbyggnader med fastigheter för 16 miljarder kronor) samt med Aspelin Ramm avseende två fastigheter i Gamlestaden, Göteborg (varav en fastighet låg i JV-bolaget). Slutligen har SBB återköpt obligations- och hybridlån för ca 5,5 miljarder kronor med ett nominellt värde på ca 6,9 miljarder kronor, dvs med en kursvinst på ca 1,4 miljarder kronor.

Sammantaget innebär transaktionerna att SBB förbättrar sin soliditet och likviditet väsentligt jämfört med före dessa affärer. Bolaget kommer att låna ut ca 14,5 miljarder kronor på högst sex år till det nya Educo AB. Samtidigt får SBB ett årligt förvaltningsarvode på ca 36 miljoner kronor för att förvalta Educo-portföljen.

Oförändrad riktkurs på 29 kronor per stamaktie i Bas-scenariot

Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB efter nämnda transaktioner landar vår riktkurs i bas-scenariot oförändrat på 29 kronor per stam-aktie, jämfört med efter vår kv3-uppdatering den 28 oktober. Den uppdaterade riktkursen för SBB-aktien varierar också oförändrat från 18 kronor/aktie i Bear-scenariot till 40 kronor/aktie i Bull-scenariot. Vår värderingsmodell bygger till två tredjedelar på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier och till en tredjedel på en kassaflödesvärderingsmodell av bolagets verksamhet.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

 Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

 Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

 Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

 Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.