Analysuppdatering SBB i Norden, kv1 2022: Bättre start på nya året än väntat

Läs hela analysuppdateringen nedan:

Analys SBB kv1 2022 28 April

Analys SBB i Norden

SBB i Norden levererade ett resultat som var bättre än vår prognos, där de främsta positiva avvikelserna var högre resultatandelar från intressebolag och värdeökning på bostäder. Bolaget anpassar sig till stigande räntor genom att sälja byggrätter och offentliga kontorsfastigheter- men även genom att reducera produktionen av nya bostäder under 2022.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 160 miljarder kronor per 31 mars 2022. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB:s fastighetsvärde cirka 75 procent i Sverige och 25 procent i övriga Norden där det största innehavet finns i Norge.

Värdeökning ca 1,6% i kv1/2022 och mest inom bostäder

SBB redovisade cirka 2,36 miljarder kronor i värdeökningar på helägda fastigheter i kv1 2022 jämfört med vår prognos om 1,0 miljard kronor. Även resultatandelar i intressebolag översteg våra estimat. Här utgjordes 194 miljoner kronor av totalt 434 miljoner kronor av värdeökningar. I förhållande till bolagets bokförda fastighetsvärde (helägt) per 31 december 2021 uppgick värdeökningen till ca 1,6%. Det är i nivå med de omkring tio börsnoterade fastighetsbolag som hittills har redovisat sina kv1/2022-resultat.

Trendbrottet med stigande ränteläge syns i SBB-koncernens låneportfölj. Genomsnittsräntan ökade från 1,11 procent per 31 december 2021 till 1,24 procent den 31 mars 2022. Indikationen från bolagets sida är att nyupplåning kan ske på nivå 1,3–1,4 procent ränta, låneportföljen har en genomsnittlig återstående räntebindningstid på 3,7 år. Bolaget kommer fortfarande att ha ett arbitrage beräknat som direktavkastning på fastigheterna minus räntekostnaden på lånen på omkring 2 procent. Värdet av att ha en relativt hög kreditrating och kunna låna på Euro-Bond-marknaden har blivit mycket större än tidigare.

Företagsledningen anpassar strategin efter ränteläget, där bolaget troligen går från att de senaste fem åren ha varit nettoköpare av fastigheter till att under 2022 bli nettosäljare av främst byggrätter och offentliga kontorsfastigheter. Stigande räntor och högre byggkostnader gör även att bolaget kommer att minska på takten av nyproducerade bostäder.

SBB hade en kassa om ca 9,7 miljarder kronor inklusive kortfristiga placeringar per 31 mars 2022. I dagens kärvare finansieringsmarknad bör det ge en extra fördel. Detta om det skulle dyka upp förvärvsmöjligheter där andra finansiellt pressade aktörer blir tvungna att sälja sina fastigheter.

Lägre riktkurs till följd av vår relativ-värderingsmodell

Även om SBB fortsätter att prestera något bättre än väntat så sjunker vår riktkurs för stam-aktien enligt vår Bas-scenario från tidigare 66 kronor till nu 59 kronor per aktie. Det beror på att vår värderingsmodell till två tredjedelar bygger på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier som också har sjunkit i värde de senaste veckorna och månaderna.  Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 42 kronor/aktie i Bear-scenariot till 77 kronor/aktie i Bull-scenariot.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.