Analys Sveafastigheter: Synergier bör lyfta intjäningsförmågan

Läs hela analysen på länken nedan:

Sveafastigheter AB (“Sveafastigheter” eller “Bolaget”) ökar efter fusionen med KlaraBo sitt fastighetsvärde med ca 60% till drygt 46 mdr SEK. Vi ser en potential i bolagets upplåning på den europeiska kapitalmarknaden, vilket bör ge lägre räntenivåer på en stor låneportfölj. Men även ett ökat substansvärde i aktien efter genomförd nyproduktion och hyresgästrenoveringar. Vi inleder bevakning av Sveafastigheter med ett motiverat värde på 44,5 SEK/aktie i ett basscenario, motsvarande en kurspotential på 45%.

Nyproduktion av bostäder har gett högsta avkastningen

Sveafastigheter AB (”Sveafastigheter” eller ”Bolaget”) har tre metoder att förädla och öka marknadsvärdet på sina fastigheter; nyproduktion av bostadslägenheter i Stockholmsregionen, hyresgästrenoveringar (främst i bolagets fastighetskluster-städer, inklusive tidigare KlaraBos) samt energibesparande investeringar. Av dessa har nyproduktion gett den bästa avkastningen på investerat kapital med 26% marginal på de tre fastighetsprojekt som såldes till Acer Bostad tidigare i år. Men även hyresgästrenoveringar och energibesparande investeringar som är mindre konjunkturberoende har gett omkring 10% avkastning på investerat kapital. Denna avkastning överträffar med råge Sveafastigheters genomsnittliga ränta på låneportföljen och adderar därmed ett mervärde till bolagets aktieägare.

Förutsägbara hyresökningar och låga vakanser för bostäder

Hyresnivån på bostadslägenheter i Sverige har de senaste åren ökat stadigt med omkring 3-4% per år efter lokala hyresförhandlingar mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Det svenska bruksvärdesystemet har skapat en brist på lägenheter, framförallt i storstäderna. Det råder också fortfarande bostadsbrist i flertalet region- och medelstora städer i Sverige. Däremot har det under de senaste åren uppstått ett visst överskott på bostäder i mindre städer. Sveafastigheter har endast ca 5% hyresvakansgrad i sin fastighetsportfölj enligt våra proformaberäkningar för den nya större koncernen.

Vi ser ett motiverat värde på 44,5 SEK/aktie

Carlsquare inleder bevakning av Sveafastigheter med ett motiverat värde på 44,5 SEK per aktie. Detta motiverade värde har beräknats genom en sammanvägning av tre olika värderingsmetoder; baserat på bolagets substansvärde, intjäningsförmåga och en kassaflödesvärdering. Det motiverade värdet på Sveafastigheter-aktien varierar från 26,4 SEK/aktie i ett Bear-scenario till 61,2 SEK/aktie i Bull-scenario. Aktiens substansvärde uppskattas till 78,7 SEK/aktie efter genomförd fusion med KlaraBo, vilket ger en indirekt rabatt via aktiekursen på bolagets fastighetsvärde på ca 32%.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.