Initieringsanalys ALM Equity: Från bostadsbyggare till bolagsbyggare

ALM Equity har nyligen överfört majoriteten av en upparbetad byggrättsportfölj i en rad strukturella affärer mot ägandeskap i fastighetsbolag och lagt en tydlig strategi för portföljerna. Carlsquare Equity Research inleder bevakning av ALM Equity med ett motiverat värde per aktie om 660kr för de kommande 6–12 månaderna.

Majoriteten av byggrätterna har tillskjutits mot ägandeskap i intressebolag

Joakim Alm har expanderat ALM Equity från ett fåtal bostadsrättsprojet 2006 till en bostadskoncern som äger fastighetsbolag genom hela värdekedjan. På senare tid har koncernen både anskaffat byggrätter genom bolagsförvärv och apporterat stora delar av den aggregerade byggrättsportföljen mot ägandeskap i projektorienterade fastighetsbolag. Inkluderat förvärvet av Järntorget expanderade ALM Equity byggrättsportföljen under 2021 från cirka13 300 enheter till 17 700 enheter för att sedan apportera 11 000 byggrätter under andra kvartalet 2022 till JV-bildade Klövern för cirka 46 procent ägarskap. Efter den mer nyligen gjorda apportemission av 1 500 byggrätter mot cirka 35 procent ägande i Aros Bostad besitter nu ALM Equity majoriteten av byggrättsportföljerna indirekt genom intressebolag. Den kvarvarande operationella verksamheten i koncernen riktas mot att färdigställa förvaltningsportföljen till Svenska Nyttobostäder till 2025.

JV-projekt med 2,1mdkr i NOI och 47–60 mdkr i förvaltningsvärde

Den aggregerade byggrättsportföljen gjorde ALM Equity till en ledande aktör sett till antalet byggrätter i Stockholm. ALM Equitys apporterade byggrättsportfölj till Klövern, som tillsammans med Corems överförda byggrätter, uppgår till 24 000 enheter varav majoriteten fortfarande består av planerade byggrätter. JV-bolaget räknar med att den totala portföljen ska färdigställas inom en tioårs-period och generera ett årligt driftnetto på cirka 2,1mdkr. Baserat på en genomsnittlig direktavkastning om 3,5–4,5% vid uppförandet av Klövern´s portfölj kommer intressebolaget nå en förvaltningsportfölj värd 47–60 mdkr, varav ALM Equity äger till cirka 46 procent. Sett till dagens fastighetsvärden i ALM Equity innebär JV-bolagets värdeutveckling på portföljen ett årligt tillväxtbidrag om 13–17%.

Initierar bevakning med ett motiverat värde om 660 kr per aktie

Med en SOTP-ansats värderar vi de interna tillgångarna och intressebolagen separat som vi för samman till 660 kronor per aktie, inom intervallet 527–759 kronor per aktie. Vårt Bull- till Bear-intervall baseras på att förvaltningsportföljerna i Svenska Nyttobostäder och Klövern utvecklas med genomsnittligt direktavkastningskrav om 3,0–4,5%, där intressebolagen avkastar 3,5% i basscenariot.

Likt många sektorkollegor handlas aktien till en substansrabatt, drygt 30% lägre än bokförda tillgångsvärden. Våra prognoser renderar i ett EPRA NAV/aktie 2022E om 684kr och vår värdering landar i en implicit P/E 2022E om 8,9ggr, i linje med P/E 2022E för JM.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Fredrik Nilsson och Bertil Nilsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.