Analysuppdatering SBB i Norden, kv1 2023: Högre hyresintäkter, men lägre resultat

Analys SBB i Norden

Läs hela analysuppdateringen här:

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) nådde 2 procent högre hyresintäkter i kv1 2023 än väntat. Bolaget har också fortsatt ett bra arbitrage på direktavkastning minus räntekostnad om ca 1,7 procent. Men förvaltningsresultatet före extraordinära poster blev ca 11 procent lägre än väntat i kv1 2023. Vi kommer fram till en ny riktkurs för SBB:s stamaktie på 22 kronor (tidigare 25 kronor). Denna riktkurs är beräknad med en modell som till 60 procent bygger på jämförande data från andra fastighetsbolag och till 40 procent på en kassaflödesvärdering av SBB-aktien.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 135 miljarder kronor per 31 mars 2023. SBB har under de senaste åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) och har också blivit en viktig aktör i Norge. SBB:s fastighetsvärde per 31 mars 2023 fördelade sig på 73 procent i Sverige och 27 procent i övriga Norden.

Högre hyresintäkter än väntat, i övrigt lägre resultat än vår prognos

SBB redovisade 2 procent högre hyresintäkter i kv1 2023 än vi hade väntat oss. I övrigt var resultatet sämre än våra prognoser. Förvaltningsresultatet före extraordinära poster (driftnetto minus administrationskostnader plus finansnettot) blev 541 miljoner kronor i kv1 2023. Det understeg vår prognos på 609 miljoner kronor med ca 11 procent.

Värdenedskrivningen av SBB:S fastighetsbestånd blev ca minus 2,3 miljarder kronor, där vi hade väntat oss minus 1,0 miljard kronor. En nedskrivning med 2,3 miljarder kronor motsvarar 1,7 procent av SBB-koncernens bokförda fastighetsvärde per 31 december 2022. Det är i linje med genomsnittet av de 19 börsnoterade fastighetsbolag som hittills har redovisat sina resultat för kv1 2023.

Under kv1 2023 fick SBB en köpeskilling om 8,7 miljarder kronor som likvid från försäljningen av 49 procent av aktierna i Educo (bestående av SBB:s utbildningsfastigheter i de nordiska länderna). Det återstår för Brookfield (köparen) att erlägga 0,5 miljarder kronor till SBB innan transaktionen är avslutad. SBB-koncernens kassa ökade från ca 4,4 miljarder kronor per 31 december 2022 till ca 5,3 miljarder kronor per 31 mars 2023. Beslutet att genomföra en nyemission på ca 2,6 miljarder kronor i SBB:s D-aktier får därför ses som ett sätt att stärka balansräkningen ytterligare för att försvara och eventuellt förbättra nuvarande kreditbetyg. Skillnaden i kreditbetyg stavas högre eller lägre räntenivåer, vilket slår igenom kraftigt på fastighetsbolagens resultat.

SBB:s genomsnittliga ränta ökade från 2,12 procent per 31 december 2022 till 2,29 procent per 31 mars 2023. Bolaget har nu ett arbitrage på sina fastigheter beräknat som direktavkastning på fastigheterna minus räntekostnad på lånen på ca 1,7 procent.

Nytt motiverat värde på 22 kronor per stamaktie

Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB samt stämt av kv1 2023-rapporterna från de 18 börsnoterade fastighetsbolag som hittills har rapporterat samt använt kv4 2022-siffrorna för övriga 20 fastighetsbolag landar vår riktkurs för SBB:s stamaktie på 22 kronor. Det är lägre än de 25 kronor per stamaktie som vi angav i vår preview inför denna kv1-rapport den 17 april 2023. Vår värderingsmodell bygger till 30 procent vardera på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier samt till 40 procent på en kassaflödesmodell av bolaget.  Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 13 kronor/aktie i Bear-scenariot till 31 kronor/aktie i Bull-scenariot.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

 Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

 Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

 Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

 Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.