Analys SBB i Norden, kv2 2021: Rekordstora värdeökningar på bostäder

Läs hela uppdateringen här:

Analys SBB kv2 2021 07 16

Med en värdeökning på fastighetsbeståndet om 5,1 miljarder kronor under andra kvartalet 2021 överträffade Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) våra prognoser om 1,35 miljarder kronor kraftigt. Vi höjer vår riktkurs i basscenariot till 45,5 kronor per stamaktie jämfört med tidigare 41,0 kronor.

Potential i byggrättsvärden allt mer i fokus

Återigen överträffade värdeökningstakten i SBB:s fastighetsbestånd våra förväntningar. Bolaget redovisade en värdetillväxt om 5,1 miljarder kronor under kv2, 2021, motsvarande 4,5 procent av portföljvärdet. Men medan Samhällsfastigheter som står för 69 procent av portföljvärdet hade en värdeökning på måttliga 0,9 procent, stod bolagets bostäder för 4,2 miljarder kronor av värdeökningen eller 18 procent på bostädernas tidigare värden. Även om siffran är mycket hög har investerarnas intresse för bostäder också varit mycket stort under perioden. Avkastningskraven sjunker allt mer understödda av en generös bankutlåning, ned mot oftast inom intervallet 2,50 till 2,75 procent. SBB har vidare identifierat övervärden på cirka 1,25 miljarder kronor i transaktioner som har genomförts efter 30 juni 2021. Vi räknar med att bolaget kommer att redovisa detta som värdeökning på fastigheter under kv3, 2021.

Bolaget har också lyckats pressa ned sin genomsnittliga räntekostnad till 1,13 procent. Det ger ett arbitrage på cirka 3,2 procent jämfört med direktavkastningskravet på bolagets fastighetsbestånd och ger alltså möjligheter till fortsatta värdedrivande förvärv framöver. Fokus förefaller förskjutas mot bostadssidan. Men det finns fortfarande mycket att göra även på samhällsfastighetssegmentet med nordiska offentliga hyresgäster, inte minst nybyggnation av kommunalhus, äldreboende, polishus etcetera. De långa hyresavtalen (i dag har bolagets hyresavtalsportfölj en genomsnittlig återstående löptid om cirka nio år) blir allt mer värd i dagens lågränteklimat.

SBB hade en kassa på cirka 11,9 miljarder kronor jämte likvida placeringar om cirka 4,2 miljarder kronor per 30 juni 2021. Överlikviditeten drar ned bolagets intjäningsförmåga med 135 miljoner kronor i årstakt, vilket ger företagsledningens incitament att öka förvärvstempot. Under presentation efter kv2, 2021-rapporten visade ledningen på den stora värdeökningsökningspotentialen i bolagets byggrättsportfölj, där det årliga resultatmålet om 1,4 miljarder kronor har överträffats redan efter sex månader.

Vi höjer det motiverade värdet för SBB:s stamaktie i basscenariot till 45,5 kronor (tidigare 41,0 kronor). Det motiveras med en bättre intjäningsförmåga där antagna fastighetsutvecklingsvinster har lagts in kassaflödesvärderingen. Men även relativvärderingen mot övriga svenska börsnoterade fastighetssektorn motiverar en högre riktkurs för SBB-aktien. Det motiverade värdet för stamaktien varierar från 33,1 kronor i ett Bear-scenario (tidigare 26,8 kronor) till 59,0 kronor i vårt Bull-scenario (tidigare 56,6 kronor).

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.