Analys SBB i Norden, kv3 2021: Värdeökning och projekt lyfter resultatet

Läs hela uppdateringen här:

Analys SBB kv3 2021 11 08

Med en värdeökning på fastighetsbeståndet på närmare 4,6 miljarder kronor under kv3 2021 överträffade Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) våra prognoser om 1,5 miljarder kronor väsentligt. Vi höjer vår riktkurs i basscenariot till 63,0 kronor per stamaktie jämfört med tidigare 57,4 kronor.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 125 miljarder kronor. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB:s fastighetsvärde cirka 77 procent i Sverige och 23 procent i övriga Norden. Nu håller bolaget på att få en infrastruktur på plats med siktet på ett första fastighetsförvärv i Tyskland under 2022.

Nio procent värdeökning på bostäderna

Ännu en gång överträffade värdeökningstakten i SBB:s fastighetsbestånd våra prognoser. Värdetillväxten uppgick till knappt 4,6 miljarder kronor under kv3 2021, motsvarande 3,9 procent av portföljvärdet per 30 juni 2021. Värdeökningen på bostäderna låg på mycket höga nio procent, medan den betydligt större samhällsfastighetsdelen nådde två procent värdeökning under kv3 2021. SBB har också identifierat övervärden på 1465 miljoner kronor i transaktioner som har genomförts efter 30 september 2021. Vi räknar med att bolaget kommer att redovisa dessa som positiva värdeförändringar på fastigheter under kv4 2021. Det medför att vi höjer vår värdeökningsprognos för fastigheterna till totalt 3 miljarder kronor under kv4 (tidigare 2 miljarder kronor).

Koncernen har reducerat sin genomsnittliga räntekostnad till 1,11 procent per 30 september 2021, vilket är två räntepunkter lägre än per 30 juni 2021. Det ger ett arbitrage på 2,9 procent jämfört med direktavkastningskravet på bolagets fastighetsbestånd. Denna direktavkastning har sjunkit till 4,0 procent per 30 september 2021 till följd av värdeuppgången på fastigheterna. Avkastningsarbitraget ger möjligheter till fortsatta värdedrivande förvärv för bolaget framöver. Bostäderna ökade sin andel av portföljvärdet från 24 till 26 procent under kv3 2021. Här har bolaget byggrätter för 64 000 nya lägenheter, så detta segment kommer att växa också genom nyproduktion. Det finns också mycket att göra inom samhällsfastighetssegmentet med  byggnation av kommunalhus, äldreboende, polishus etc. Hyresavtalens längd med SBBs offentliga hyresgäster är cirka nio år. Som en del av intjänings-förmågan presterade fastighetsutvecklingssidan ett resultat på cirka 2,7 miljarder kronor för årets nio första månader.

SBB hade en kassa på cirka 12,9 miljarder kronor jämte likvida placeringar om cirka 3,9 miljarder kronor per 30 september 2021. Överlikviditeten drar ned bolagets intjäningsförmåga med 144 miljoner kronor i årstakt. Det ger företagsledningens incitament att öka förvärvstempot.

Bättre intjäningsförmåga motiverar högre riktkurs

Vi höjer det motiverade värdet för SBB:s stamaktie i basscenariot till 63,0 kronor (tidigare 57,4 kronor). Det motiveras med en bättre intjäningsförmåga, vilket även slår igenom i kassaflödesberäkningen av aktiens värde. Det motiverade värdet för stamaktien varierar från 46,3 kronor i ett Bear-scenario (tidigare 43,6 kronor) till 81,0 kronor i ett Bull-scenario (tidigare 72,4 kronor).

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.