Analys SBB i Norden, kv4 2022: Bättre intjäning väger upp lägre substans

Analys SBB i Norden

Läs hela analysuppdateringen här:

SBB i Norden levererade ett avsevärt svagare kv4 2022-resultat än vår prognos. Det berodde främst på större värdeminskningar på fastigheter, nedskrivning av goodwill samt reaförlust vid avknoppningen av Neobo. Samtidigt är bolagets intjäningsförmåga per 31 december 2022 bättre än vår tidigare uppskattning. Sammantaget innebär det att värdet på SBB:s stamaktie bedöms vara samma som tidigare. Det avspeglas i vår oförändrade riktkurs på 26 kronor per stamaktie i Bas-scenariot.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 136 miljarder kronor per 31 december 2022. SBB har under de senaste åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) och har också blivit en viktig aktör i Norge. SBB:s fastighetsvärde per 31 december 2022 fördelade sig på 72 procent i Sverige och 28 procent i övriga Norden.

Bättre intjäningsförmåga än väntat inför kv1 2023

SBB redovisade ett resultat efter finansnetto på minus 8842 miljoner kronor för kv4 2022, vilket var avsevärt sämre än vår prognos. En dryg tredjedel av denna förlust är dock hänförlig till resultateffekter vid avknoppningen av Neobo. Vidare redovisade SBB-koncernen värdeminskningar på fastigheter om ca 3,6 miljarder kr i kv4 2022, jämfört med vårt estimat om minus 1,3 miljarder kr. Värdenedgången var inte oväntat större på bostäderna än på samhällsfastigheterna under kv4 2022.

Under kv1 2023 får SBB en köpeskilling om 9,2 miljarder kr som likvid från försäljningen av 49% av aktierna i Educo (bestående av SBB:s utbildningsfastigheter i de nordiska länderna). SBB avser även att avyttra fastigheter för ytterligare 6 miljarder kr fram till 30 juni 2023. Koncernens kassa uppgick till ca 4,4 miljarder kr per 31 december 2022, vilket är lägre än tidigare nivåer, då koncernen brukade ha en likviditet på imponerande 10 miljarder kr vid kvartalsboksluten. Huruvida SBB kommer tillbaka till denna likviditetsnivå framöver beror även på om bolaget avser att fortsätta att köpa tillbaka utestående lån.

Ytterligare en nyhet under rapportdagen var att styrelsen överväger att låta börsnotera Sveafastigheter, vilket skulle kunna frigöra upp till 8 miljarder kr för SBB:s del.

SBB:s genomsnittliga ränta ökade från 1,89 procent per 30 september 2022 till 2,12 procent per 31 december 2022. Bolaget har nu ett arbitrage på sina fastigheter beräknat som direktavkastning på fastigheterna minus räntekostnad på lånen på ca 1,6 procent.

Oförändrat motiverat värde på 26 kronor per stamaktie

Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB samt stämt av kv4 2022-rapporterna från de ca 30 fastighetsbolag som hittills har rapporterat landar vår riktkurs för SBB:s stamaktie oförändrat på 26 kronor. Vår värderingsmodell bygger till 30 procent vardera på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier samt till 40 procent på en kassaflödesmodell av bolaget.  Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 16 kronor/aktie i Bear-scenariot till 36 kronor/aktie i Bull-scenariot.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

 Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

 Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.