ALM Equity stänger ett transaktionsintensivt räkenskapsår med två nya innehavsbolag i koncernen, Klövern och Aros bostad. Lägre fastighetsvärden har lett till att intressebolagen i koncernen gjort betydande nedskrivningar vilket påverkat kv4 2022 resultatet kraftigt. Vi beräknar ett motiverat värde per aktie för ALM Equity till 564kr (660) för de kommande 6–12 månaderna.

Nedskrivningar i intressebolagen drar ned kv4-resultatet

Under de senaste två kvartalen har ALM Equity skrivit ned värden i sina intressebolag till följd av ökade kostnader, höjda avkastningskrav och sjunkande börsvärden. Under kv3 och kv4 2022 skrev ALM Equity ned värdet på innehavet i börsnoterade Nyttobostäder med 654 MSEK respektive 811 MSEK, totalt 1 500 MSEK för året. Den största resultatpåverkande händelsen var att Klövern skrev ned sina fastighetsvärden med 1 470 MSEK, vilket utgör ca 15% (!) av de rapporterade fastighetsvärdena kv3 2022.

ALM Equity föreslår förändring av Nyttobostäders finansieringsmodell

Under januari 2023 föreslog ALM Equity en förändring av Nyttobostäders finansieringsmodell och villkor för leveranser till Nyttobostäder från ALM Equitys utvecklingsverksamhet. Förslaget innebär att befintliga preferensaktier omvandlas till stamaktier, vilket medför att ALMs ägarandel i Nyttobostäder minskar från 43,5% till 37,5%. Villkorsändringen innebär att utvecklingsrisken för projektportföljen skjuts över till intressebolaget. Detta förslag kommer inte helt oväntat med tanke på att ALM Equity stått för utvecklingsrisken för en projektportfölj med en hög implicit direktavkastning i förhållande till fastighetsvärden. Den kassaflödespåverkande aspekten av omvandlingen bedöms inte lika betydande som utspädningen då preferensaktierna delar ut 4 MSEK per år.

ALM Equity Frånträdde 23 projekt till Aros Bostad

Under kv4 har ALM Equity frånträtt de 23 avtalade projekten till Aros Bostad för 23% av bolaget fördelat på stam-och preferensaktier. I samband med frånträdet har ALM Equity valts in i Aros styrelse. Tio medarbetare från ALM Equity har anställts hos Aros. De kommer sannolikt primärt att arbeta med dessa projekt. Utöver stam- och preferensaktierna har ALM Equity konvertibler som vid konvertering ökar ALM Equitys ägarandel till 30%. ALM Equity kommer senare att frånträda ytterligare projekt till Aros mot konvertibler som vid konvertering ger en ägarandel om 35%.

Motiverat värde om 564 kr per aktie i linje med rapporterat NAV/aktie

Vi gör en NAV-baserad SOTP-värdering av intressebolagen och koncerngemensamma tillgångar separat som vi för samman till 564kr per aktie i ALM Equity. Klöverns betydande nedskrivning under fjärde kvartalet innebär sannolikt att en stor del av nedskrivningsbehovet i intressebolaget är taget för något kvartal framåt. Bull- till Bear-intervallet baseras på att förvaltningsportföljerna till Nyttobostäder produceras på direktavkastningskrav mellan 3,5 och 4,5%, samt att de kvarvarande utvecklingsfastigheterna enligt en känslighetsanalys minskar/ökar i värde med -15%/+5%.

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Fredrik Nilsson och Bertil Nilsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.