Analysuppdatering SBB i Norden, kv2 2022: Valuta- och värderingseffekter sänkte resultatet

Läs hela analysuppdateringen här:

Analys SBB kv2 2022 15 Juli

Analys SBB i Norden

SBB i Norden levererade ett resultat i linje med våra förväntningar på driftnettonivå från fastigheterna. Men längre ned i resultaträkningen bjöd kv2-rapporten på besvikelser i förhållanden till våra prognoser i form av negativa valutakursomräkningseffekter samt värdeminskningar på bolagets fastigheter.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 157 miljarder kronor per 30 juni 2022. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB:s fastighets-värde cirka 76 procent i Sverige och 24 procent i övriga Norden där de största innehaven finns i Norge.

Värdeminskning fastigheter 836 miljoner kronor i kv2

SBB redovisade minus 836 miljoner kronor i kv2 avseende värdeförändringar på bolagets fastigheter. Dessa värdeminskningar var hänförbara till bostäderna, medan samhällsfastigheterna fortsatte att utvecklas stabilt värdemässigt. Under första halvåret 2022 hamnade SBB därmed på 1,0% värdeökning i förhållande till det bokförda fastighetsvärdet den 31 december 2022. Motsvarande värdeökning för de ca 20 börsnoterade fastighetsbolag som hittills redovisat sina halvårsresultat är 2,7%.

Trendbrottet med stigande ränteläge syns i SBB-koncernens låneportfölj. Genomsnittsräntan ökade från 1,24 procent den 31 mars 2022 till 1,46 procent per 30 juni 2022. Bolaget kommer fortfarande att ha ett arbitrage beräknat som direktavkastning på fastigheterna minus räntekostnaden på lånen om drygt 2 procent. Men för att behålla och förhoppningsvis även förbättra sin kreditrating bestämde sig bolaget efter första kvartalet för att nettosälja fastigheter och aktier under resten av 2022. Företagsledningen avser även att sälja andelar i samriskbolag som Svenska Myndighetsbyggnader (samägt med Kåpan). Stigande räntor och högre byggkostnader gör slutligen att SBB kommer att minska på takten av nyproducerade bostäder, vilket för övrigt verkar vara en trend även bland många andra aktörer i detta marknadssegment.

SBB:s kassa minskade från ca 9,7 miljarder kronor per 31 mars 2022 till knappt 5,0 miljarder kronor per 30 juni 2022. Med hänsyn till de fastighetsförsäljningar som har genomförts efter halvårsskiftet men som kommer att avträdas under tredje kvartalet 2022 beräknas kassan vara återställd till omkring 10 miljarder kronor per 30 september 2022.

Lägre riktkurs från 47 till 37 kronor per stamaktie i Bas-scenariot

Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB samt stämt av kv2-rapporterna från andra fastighetsbolag sjunker vår riktkurs för stam-aktien enligt vår Bas-scenario från tidigare 47 kronor till 37 kronor per aktie. Vår värderingsmodell bygger till två tredjedelar på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier och till en tredjedel på en kassaflödesvärderingsmodell av bolaget.  Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 25 kronor/aktie i Bear-scenariot till 50 kronor/aktie i Bull-scenariot.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.