Analys SBB i Norden, kv2 2023: Lägre substans men bättre intjäning än väntat

Analys SBB i Norden

Läs hela analysuppdateringen här:

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) nådde 2 procent högre hyresintäkter och 4 procent bättre driftnetto i kv 2 2023 jämfört med våra prognoser före rapporten. Stora värdenedskrivningar i fastighetsportföljen sänkte substansvärdet till 13,8 kronor per stamaktie enligt våra beräkningar. Vi reviderar vår riktkurs för SBB:s stamaktie till 11,6 kronor, jämfört med tidigare 12,2 kronor per stamaktie den 30 juni. Riktkursen är extremt känslig för olika antaganden, vilket visar sig i ett stort intervall mellan våra Bear- och Bull-scenarion. På börsen värderas SBB-aktien i linje med vårt Bear-scenario.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB har efter en femårsperiod av kraftig expansion 2016–2021 valt att från 2022 börja avyttra fastigheter för att kunna möta förfall av obligationslån som inte längre går att refinansiera på rimliga villkor. Koncernen är dock fortfarande en ledande aktör inom samhällsfastigheter och bostäder, främst i Sverige men även i viss mån i Norge. SBB:s fastighetsvärde per 30 juni 2023 fördelade sig drygt 72 procent i Sverige och knappt 28 procent i övriga Norden (Norge, Finland och Danmark).

Mycket stora nedskrivningar av fastighetsvärdena i kv2 2023

SBB redovisade 2 procent högre hyresintäkter och 4 procent bättre driftnetto i kv2 2023 än vår prognos före rapporten. Det som stack ut i kv2-rapporten var mycket stora värdenedskrivningar på SBB:s fastigheter i allmänhet och bostäder i synnerhet (totalt ca 6 miljarder kronor motsvarande 4 procent på portföljens bokförda värde och ca 10 procent av bostädernas ingående värde per 31 december 2022). Det innebar att SBB-koncernens nettoresultat för kv2 2023 summerade sig till ett minus på knappt 10 miljarder kronor.

Som en jämförelse har 25 svenska börsnoterade fastighetsbolag (inklusive SBB) i genomsnitt redovisat värdenedgångar på 1,5 procent i kv2 2023. Av de större bolagen ligger endast Fastpartner i paritet med SBB vad gäller procentuella värdeminskningar under andra kvartalet 2023.

SBB:s genomsnittliga ränta på låneportföljen uppgick till 2,29 procent per 31 mars 2023 och minskade litet oväntat till 2,16 procent per 30 juni 2023. Vi tror att detta beror på att SBB-koncernen netto amorterade ca fyra miljarder kronor i lån under andra kvartalet 2023. De närmaste kvartalen lär bolagets genomsnittliga räntekostnad åter stiga i takt med att lån omförhandlas till nya högre räntenivåer.

Marginellt sänkt riktkurs till 11,6 kronor per stamaktie

Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB samt stämt av kv2 2023-rapporterna från 24 andra börsnoterade fastighetsbolag som hittills har rapporterat kv2 2023 och använt kv1 2023-siffrorna för övriga 13 fastighetsbolag minskar vår riktkurs för SBB:s stamaktie till 11,6 kronor enligt Base case-scenariot. Det kan jämföras med 12,2 kronor per stamaktie som vi kom fram till som riktkurs i vår preview inför SBB:s kv2 2023-rapport den 30 juni. Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 5,3 kronor/aktie i Bear-scenariot (samma som tidigare) till 22,6 kronor/aktie i Bull-scenariot (tidigare 19,3 kronor/aktie). Vår värderingsmodell för SBB baserar sig till 30 procent vardera på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier samt till 40 procent på en kassaflödesmodell för bolaget. Idag värderas SBB-aktien med en stor rabatt på sina nyckeltal relativt övriga börsnoterade fastighetsbolag. Detta är kopplat till bolagens olika finansieringssituation där en låg belåning och/eller säkrade räntenivåer samt begränsade kreditförfall de närmaste åren premieras värderingsmässigt.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

 Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

 Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

 Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

 Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

 Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.