Analysuppdatering SBB i Norden, kv3 2022: På god väg att rida ut stormen
28 okt 2022
Läs hela analysuppdateringen här:
Analys SBB kv3 2022 28 Okt
Analys SBB i Norden
SBB i Norden levererade ett avsevärt svagare kv3 2022-resultat än vi hade väntat oss, vilket berodde på värdeminskningar och nedskrivningar. Men kärnaffären i form av hyresintäkter och driftnetto levererade bättre än väntat. Ledningen gav tydliga besked om att fastighetsförsäljningar kommer att stärka bolagets kassa och finansiella ställning mot slutet av innevarande år. Aktieägarevärdet sätts i fokus då fastighetsförsäljningar genomförs för att behålla utdelningen till aktieägarna. Vi lämnar motiverat värde per aktie oförändrat.
Ledande aktör inom samhällsfastigheter
SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 155 miljarder kronor per 30 september 2022. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB: s fastighetsvärde cirka 76 procent i Sverige och 24 procent i övriga Norden där de största innehaven finns i Norge.
Värdeminskning i fastigheter, men också utdelning av bostäder
SBB redovisade ett resultat efter finansnetto på minus 679 miljoner kronor för tredje kvartalet 2022, vilket var avsevärt sämre än våra prognoser. Avvikelsen beror på värdeminskningar om totalt cirka 3,5 miljarder kronor hänförbara till fastighetsportföljen samt intressebolagsandelar, där en nedskrivning av JM-innehavet ingick med 500 miljoner kronor. Samtidigt levererade fastighetsportföljen högre hyresintäkter och ett bättre driftnetto än våra prognoser.
En för aktieägarna positiv nyhet avslöjades i ett pressmeddelande cirka 15 minuter innan kv3-rapporten offentliggjordes – att SBB avser att knoppa av ett bostadsbestånd med Amasten som grund, initialt med fastighetsvärden på cirka 18 miljarder kronor.
SBB: s genomsnittliga ränta ökade från 1,46 procent per 30 juni 2022 till 1,89 procent per 30 september 2022. Bolaget har nu ett arbitrage beräknat som direktavkastning på fastigheterna minus räntekostnad på lånen på 1,9 procent. För att behålla och förhoppningsvis även förbättra sin kreditrating bestämde sig bolaget efter första kvartalet för att nettosälja fastigheter och aktier under resten av 2022. Under tredje kvartalet 2022 har bolaget nettosålt fastigheter för 9,3 miljarder kronor, varav ungefär samma belopp avser en större portfölj av samhällsfastighetsportfölj till en utländsk institution där en stängning av affären väntas inom ett par veckor.
SBB: s kassa ökade marginellt till cirka 5,5 miljarder kronor per 30 september 2022, vilket väsentligt understeg vår prognos. Inklusive fordringar kopplade till genomförda fastighetsförsäljningar under kv2 samt bedömda likviditetseffekter rörande netto av fastighetsförsäljningar under kv3 blir vår kassaprognos för SBB cirka 10,7 miljarder kronor per 31 december 2022.
Oförändrat motiverat värde på 29 kronor per stamaktie
Efter att ha uppdaterat våra prognoser på SBB samt stämt av kv3-rapporterna från de fastighetsbolag som hittills har rapporterat landar vår riktkurs för SBB: s stamaktie oförändrat på 29 kronor. Vår värderingsmodell bygger till två tredjedelar på jämförande nyckeltal med andra fastighetsaktier och till en tredjedel på en kassaflödesvärderingsmodell av bolaget. Vår riktkurs för SBB-aktien varierar från 18 kronor/aktie i Bear-scenariot till 40 kronor/aktie i Bull-scenariot.
Friskrivning
Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.
Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.
Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.
Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.
Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.
Analytikerna Bertil Nilsson, Fredrik Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.