Analysuppdatering SBB i Norden, kv4 2021: Fortsatta förädlingsvinster i beståndet

Läs hela uppdateringen här:

Analys SBB kv4 2022 02 25

Med en värdeökning på fastighetsbeståndet på ca 9,6 miljarder kronor under kv4 2021 överträffade Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) våra prognoser med 1,1 miljard kronor. Därtill kom intressebolagsandelar som blev ännu större än väntat. Vi höjer vår riktkurs i basscenariot till 72 kronor per stamaktie jämfört med tidigare 70 kronor.

Ledande aktör inom samhällsfastigheter

SBB i Norden har under sin VD och huvudägare Ilija Batljan byggt upp en fastighetsportfölj värd cirka 150 miljarder kronor. SBB har under de senaste fem åren dominerat den svenska transaktionsmarknaden inom sina segment (samhällsfastigheter och bostäder) samt har breddat sig mot övriga Norden. Värdemässigt fördelade sig SBB:s fastighetsvärde cirka 75 procent i Sverige och 25 procent i övriga Norden. Bolaget har beslutat att till följd av en alltför hög prisnivå tills vidare pausa planerade investeringar i Tyskland.

Omkring 20 procent värdeökning fastigheter under 2021

SBB redovisade cirka 9,6 miljarder kronor i värdeökningar under kv4 2021 jämfört med vår prognos om 8,5 miljarder kronor. Därtill kom intressebolagsandelar om ca 2,2 miljarder kronor, där vi låg på endast 0,16 miljarder kronor i kv4/2021. För helåret 2022 ligger intjäningsförmågan på 1,1 miljard kronor (före värdeförändringar).

Koncernen har reducerat genomsnittsräntan till 1,11 procent per 31 december 2021. När en del ofördelaktiga lån från Amasten har omförhandlats sjunker räntekostnadsnivån till 1,05 procent. Det ger ett arbitrage på 2,7 procent jämfört med direktavkastningskravet på bolagets fastighetsbestånd. Denna direktavkastning har sjunkit från ca 4,3 procent vid ingången av 2021 till ca 3,8 procent per 31 december 2021 till följd av fortsatta värdeökningar på fastigheterna. Resterande dryga tredjedel av värdeökningen på ca 20 procent per år kan hänföras till ökade driftnetton till följd av bolagets förädlingsstrategi (nyproduktion och renovering med höjda hyror därefter). Grunden för detta är att hyresnivån på begagnade bostäder och samhällsfastigheter endast utgör mellan 50 och 60 procent av motsvarande nyproduktionshyra. Koncernen har byggrätter för 73 000 nya lägenheter, så detta segment har en stor potential till fortsatta värdeökningar och reavinster framöver. Det finns också mycket att göra inom samhällsfastighetssegmentet med byggnation av nya hus åt myndigheter och andra. Hyresavtalens längd med SBBs offentliga hyresgäster ökade under kv4 2021 till följd av portföljförändringar och omförhandlingar från nio till elva år. Koncernens intjäningsförmåga har förbättrats till ca 2,6 kronor per stam-aktie räknat efter 10% schablonskatt. Inklusive målsatta årliga vinstnivåer från fastighetsförädling och transaktioner samt 10% schablonskatt ökar intjäningsförmågan till 5 kronor per stam-aktie.

SBB hade en kassa på cirka 9,9 miljarder kronor inklusive kortfristiga placeringar per 31 december 2021. Det ger företagsledningens incitament att hålla ett fortsatt relativt högt förvärvstempo.

Bättre intjäningsförmåga motiverar högre riktkurs

Vi höjer det motiverade värdet för SBB:s stamaktie i basscenariot till 72 kronor (tidigare 70 kronor). Intjäningsförmågan har bidragit till ett högre värde, medan relativvärderingen av fastighetssektorn har blivit lägre. Det motiverade värdet för stamaktien varierar från 52 kronor i ett Bear-scenario (tidigare 51 kronor) till 93 kronor i ett Bull-scenario (tidigare 90 kronor).

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

 Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

 Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

 Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

 Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.