Uppföljning SBB i Norden: 3,5 mdr kr i värdeökningar och mer lär komma

Läs hela analysen här:

Uppföljning_SBB Q3 2020_5 Nov 2020

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) redovisade cirka 3,5 miljarder kronor i värdeökning på fastigheter under det tredje kvartalet 2020, vilket var klart mer än väntat. Bolaget guidar för ytterligare värdeökningar framöver. Vi höjer vår riktkurs i Bas-scenariot till 34,3 kronor per stamaktie från tidigare 33,0 kronor.

Långa hyreskontrakt och fastighets-utveckling ger värdeökningar

I sin halvårsrapport 2020 flaggade SBB för kommande uppvärderingar av fastigheter på 2 242 miljoner kronor. Det efter att bolaget låtit externvärdera nyförvärvade mycket långa hyreskontrakt (där 35 år med Laeringsverkstedet i Norge stod för 75 procent). I det tredje kvartalet 2020 redovisade SBB 3,448 miljarder kronor i värdeförändringar netto efter nedskrivning av relaterad goodwill. Bolaget anger att cirka 70 procent av denna värdeförändring är kopplad till omvärdering av längre hyreskontrakt och 30 procent till fastighets-utveckling och därtill kopplade ny-uthyrning. Däremot har inte det generella direktavkastningskravet för fastighets-portföljen förändrats utan ligger justerat på 4,5 procent.

Bolaget indikerar att de ser att marknaden ligger nedåt 4,0 procent direktavkastning, vilket vid fullt genomslag skulle ge ytterligare 8,0 miljarder kronor (!) i värdeökning. Vi har höjt våra prognoser för värdeökning till 1,0 miljard kronor i det fjärde kvartalet 2020 (tidigare 800 miljoner kronor) samt 3,0 miljarder kronor under helåret 2021 (tidigare 2,0 miljarder kronor).

Hyresintäkter och driftnetto från fastigheterna låg däremot i linje med våra prognoser. Överskottsgraden har successivt ökat med nya förvärv där vi väntar oss att helårsutfallet 2020 blir 66 procent. De senaste tolv månaderna 2019/2020 har överskottsgraden i fastighetsförvaltningen varit 68 procent, medan den i framtidsinriktade intjäningsförmågan ligger på 73 procent inklusive den nyligen förvärvade finländska vårdportföljen.

Den genomsnittliga räntekostnaden för koncernens låneportfölj var 1,7 procent per 30 september 2020 och ger därmed ett bra arbitrage vid förvärv av nya fastigheter. Här siktar bolaget på nettoköp av mellan 8-9 miljarder kronor fastigheter det närmaste året. Den finländska vårdportföljen som förvärvades för cirka 2,3 miljarder kronor till omkring 6,0 procent direktavkastning i oktober 2020 har adderats till bolagets intjänings-förmåga från detta datum i våra intäkts- och resultat-prognoser. Det faktum att koncernen hade en kassa på cirka 6,0 miljarder kronor per 30 september 2020 gör att åtminstone de första nettoköpen under fjärde kvartalet 2020 skulle kunna tas utan ökad belåning. Vi höjer motiverat värde i basscenariot till 34,3 kronor per stamaktie.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.