Uppföljning SBB i Norden: Större värdelyft på fastigheterna än väntat

Läs hela uppföljningen här:

Uppföljning SBB kv4 2020, 24 feb 2020

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (”SBB”) redovisade cirka 3,3 miljarder kronor i värdeökning på fastigheter under det fjärde kvartalet 2020, jämfört med vår prognos om 1,2 miljarder kronor. Vi höjer vår riktkurs i Bas-scenariot till 36,9 kronor per stamaktie jämfört med tidigare 34,3 kronor.

Lägre avkastningskrav och fastighetsutveckling lyfter resultatet

SBB fortsatte att rapportera ovanligt stora värdeökningar på fastigheter under kv4/2020. Detta kvartal var det bostäderna som trots att de endast utgör cirka 20 procent av portföljen stod för cirka 50 procent av värdeökningen. Sett på helåret 2020 blir fördelningen mellan samhällsfastigheter och bostäder mer jämn och hamnar runt tio procent i årstakt i värdelyft för vardera segment. Ungefär en fjärdedel av denna värdeökning förklaras av fastighetsutvecklingsarbete (om- och nybyggnad inklusive höjda hyror). Lönsamheten i bostadsprojekten är stigande och bolaget har med sina 34 000 byggrätter (nya lägenheter) en stor reserv att ta fram vinster under kommande år.

Hyresintäkterna hamnade något högre än vår prognos, medan driftnettot till följd av säsongsmässigt höga drifts- och underhållskostnader understeg vår prognos. Om vi tittar framåt mot prognoser för 2021 ligger bolagets löpande intjäningsförmåga något lägre före värdeförändringar än våra tidigare bedömningar. Vi justerar våra prognoser utifrån detta, men höjer samtidigt våra värdeförändringsprognoser för fastighetsbeståndet, så att resultat efter finansnetto blir högre, framför allt för kv1/2021. Förändringarna under övriga kvartal (2-4) 2021 blir däremot mindre totalt sett.

Den genomsnittliga räntekostnaden för koncernens låneportfölj uppgick till 1,3 procent per 31 december 2020 och ger därmed ett bra arbitrage vid köp av nya fastigheter. Bolaget siktar på att ha ett fastighetsvärde på 125 miljarder kronor om några år och är redan uppe i 100 miljarder kronor inklusive  Offentliga Hus där SBB har förvärvat aktiemajoriteten och lagt ett bud på utestående aktier.

SBB hade en kassa på cirka 13,6 miljarder kronor per 31 december 2020 och är därmed kraftigt överkapitaliserat, vilket sänker intjäningsförmågan. Nya förvärv lär därför komma, sannolikt redan under första kvartalet 2021 där bolaget utvärderar köp av samhällsfastighetsportföljer i Finland och Danmark.

Vi höjer det motiverade värdet i basscenariot till 36,9 kronor per stamaktie (tidigare 34,3 kronor). Det beror främst på ett högre substansvärde i aktien samt en högre värdering av den börsnoterade fastighetssektorn över lag, jämfört med vår senaste uppdatering efter kv3/2020-rapporten.

Friskrivning

Carlsquare AB, www.carlsquare.se, nedan benämnt Carlsquare, bedriver verksamhet avseende Corporate Finance samt Equity Research och publicerar därvid bl.a. information om bolag och däribland analyser. Informationen har sammanställts utifrån källor som Carlsquare bedömer som tillförlitliga. Carlsquare kan dock inte garantera informationens riktighet. Ingenting som skrivs i analysen ska betraktas som en rekommendation eller uppmaning att investera i något som helst finansiellt instrument, option eller liknande. Åsikter och slutsatser som uttrycks i analysen är avsedd endast för mottagaren.

Innehållet får inte kopieras, reproduceras eller distribueras till annan person utan skriftligt godkännande av Carlsquare. Carlsquare ska inte hållas ansvariga för vare sig direkta eller indirekta skador som orsakats av beslut fattade på grundval av information i denna analys. Investeringar i finansiella instrument ger möjligheter till värdestegringar och vinster. Alla sådana investeringar är också förenade med risker. Riskerna varierar mellan olika typer av finansiella instrument och kombinationer av dessa. Historisk avkastning ska inte betraktas som en indikation för framtida avkastning.

Analysen riktar sig inte till U.S. Persons (så som detta begrepp definieras i Regulation S i United States Securities Act och tolkas i United States Investment Companies Act 1940) och får inte heller spridas till sådana personer. Analysen riktar sig inte heller till sådana fysiska och juridiska personer där distributionen av analysen till sådana personer skulle innebära eller medföra risk för överträdelse av svensk eller utländsk lag eller författning.

Analysen är en så kallad Uppdragsanalys där det analyserade Bolaget tecknat ett avtal Carlsquare för analystäckning. Analyserna publiceras löpande under avtalsperioden och mot sedvanlig fast ersättning.

Carlsquare kan eller kan inte ha ett ekonomiskt intresse avseende det som är föremål för denna analys. Carlsquare värdesätter säkerställandet av objektivitet och oberoende, och har för detta upprättat rutiner för hantering av intressekonflikter.

Analytikerna Bertil Nilsson och Markus Augustsson äger inte och får heller inte äga aktier i det analyserade bolaget.